En lägenhet som har åldrats med värdighet, med kakelugn och gammalt trägolv.

Vad innebär köparens undersökningsplikt?

Grunden i all fastighets- och bostadsförsäljning är att fastigheten säljs i befintligt skick. Det är köparens ansvar att bilda sig en uppfattning om bostadens skick och avgöra om köpet är rimligt. Det kallas undersökningsplikt och den kommer man som köpare inte runt.

Den här e-postadressen skyddas mot spambots. Du måste tillåta JavaScript för att se den.

Senast uppdaterad: 12.10.2023

Vad menas med undersökningsplikt?

Undersökningsplikten innebär att köparen har ett långtgående ansvar att ta reda på så mycket som möjligt om fastighetens skick innan köp. Det är det som man menar med att en bostad säljs "i befintligt skick". Undersökningsplikten innebär att köparen inte kan hänvisa till sådana fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en grundlig undersökning av fastigheten. Det gäller alla utrymmen som är tillgängliga för inspektion.

Så fort ett fel kan misstänkas blir undersökningsplikten starkare – om det till exempel finns en synlig mögelfläck har köparen utökad undersökningsplikt att ta reda på mer om fuktproblemen.

Det går således inte att komma undan med att förutsätta att en fuktfläck i taket bara är just en fuktfläck. Visar det sig sedan att taket läcker och att det finns mögel i innertaket, borde det ha kunnat upptäckas med tanke på de indikationer köparen har fått genom fuktfläcken.

Säljaren har också ett ansvar

Är däremot fuktfläcken övermålad, men uppträder efter överlåtelsen, kan det innebära att säljaren blir ansvarig. Samma sak gäller om fastighetsägaren lovar och svär att fastigheten är i perfekt skick och att taket är helt och torrt som fnöske trots fuktfläcken. Då ges inte köparen någon anledning till varför han eller hon borde undersöka saken vidare. Då kan säljaren ställas till svars.

Läs också: Säljaren måste upplysa om brister i bostaden

Undersök så noggrant du kan

Innan köp ska du alltså undersöka bostaden riktigt ordentligt. Undersök dels utifrån de indikationer på fel som säljaren nämner, dels förutsättningslöst för att se upptäcka eventuella andra fel. Ha alla sinnen öppna: Vad ser du på väggar, tak, golv och i alla hörn? Hör du några ljud? Luktar det märkligt?

Läs också: Checklista vid visning: 14 saker du bör kolla

Ställ också frågor om huset. Fråga om renoveringar, skador och saker som har hänt. Särskilt bra att fråga är vem som renoverade våtrummen och vem som har dragit elen, för att få en indikation på om det är fackmannamässigt utfört.

Kommunen är en bra informationskälla för dig som köpare. Vatten och avlopp ingår i din undersökningsplikt, och kommunen har information om eventuellt otjänligt dricksvatten eller olagliga avlopp.

Vad händer om man upptäcker fel?

Om du som köpare upptäcker eller misstänker allvarliga fel finns det olika vägar att gå beroende på hur långt man kommit i processen.

  • Under budgivningen. Som köpare ska man då låta felet speglas i det bud man lägger. Man kan påpeka för mäklaren om man har sett något, men det är meningslöst att gnälla på husets skick i hopp om ett framtida avdrag på priset.
  • Innan köpekontraktet är påskrivet.Om man upptäcker fel i samband med överlåtelsebesiktningen kan man inleda en diskussion om avdrag på köpeskillingen. Båda parter kan också dra sig ur affären helt. Om budgivning skett kan säljare välja den som la det näst högsta budet istället för att förhandla om priset.
  • Efter att köpet är genomfört. Ersättning eller till och med hävning av köp kan endast ske i det fall att det upptäckta felet klassas som ett så kallat dolt fel.

Naturligt slitage är normalt

Fastigheter åldras och med det följer ett naturligt slitage. Det som kan räknas som naturligt slitage är för många köpare överraskande långtgående. En sprucken takpanna är därför inte grund för diskussioner om inköpspriset. Om hela innertaket har drabbats av mögel på grund av spruckna takpannor kan man däremot inleda en diskussion, såvida inte säljaren redan tidigare upplyst om problemet.

Undersökningsplikten är densamma även efter en besiktning

Idag är det mycket vanligt att antingen köpare eller säljare anlitar en besiktningsman under en pågående husförsäljning. Det ger trygghet, men man ska aldrig lita blint på besiktningsmannen. Undersökningsplikten är alltid personlig och besiktningsmannen kan generellt inte ställas till svars för något denne har missat.

Se till att du är med på besiktningen. Om säljaren redan ordnade en besiktning innan försäljningen, kan du beställa en köpargenomgång. Dina sinnen kompletterar besiktningsmannens och du lär dig saker om fastigheten, vilket är starten på ett lyckat husägande.

Läs mer: Så fungerar besiktning av hus

Undersökningsplikt inför köp av bostadsrätt

Undersökningsplikten gäller oavsett om man köper en fastighet eller en bostadsrätt. En bostadsrätt kan precis som hus ha olika skavanker som ingår i det befintliga skicket. För bostadsrätter gäller det att även undersöka bostadsrättsföreningen, eftersom det ingår i undersökningsplikten. Läs våra tips för dig som ska köpa bostadsrätt.

Mäklarens ansvar

Det är mäklarens uppgift att upplysa presumtiva köpare om den undersökningsplikt som råder och vad som faktiskt inryms i begreppet. Mäklaren är också skyldig att upplysa säljaren om dennes upplysningsplikt samt är tvingad enligt lag att inte undanhålla fakta om bostaden för en köpare. Däremot finns inget som säger att mäklaren ska vara allvetande om bostaden, så det är inte mäklaren som kan ta ansvar för köparens undersökningsplikt.

För dig som ska sälja

Om du behöver få din bostad såld kan du hitta mäklare med hjälp av formuläret på den här sidan. Mäklare.se är en kostnadsfri tjänst för att få kontakt med upp till fyra lokala mäklare. Ställ frågor, jämför arvoden och välj den mäklare som du känner förtroende för. Eftersom de vet att de konkurrerar om dig kommer de ge dig bra erbjudanden.

Jämför mäklare

Landsöversikt